Qu’entend-on par changement d’usage ?

Le changement d'usage des locaux fait référence à la modification de l'utilisation prévue d'un espace ou d'un ensemble immobilier.

Il s'agit d'un processus par lequel un local conçu pour une activité spécifique est transformé pour accueillir une autre activité ou fonction. C’est le cas par exemple d’un immeuble résidentiel réaménagé en hôtel ou en hébergements hôteliers et touristiques.

Les démarches relatives au changement d'usage des locaux d'habitation reposent sur des règles strictes, mises en place pour lutter contre la pénurie de logements d’un territoire et préserver un équilibre entre les différents types d'usages existants.

·      La règlementation

Outre les dispositions prévues par l’article L 631 -7 du Code de construction et de l’habitation, majeur en la matière, il convient de consulter le Règlement municipal de la ville concernée ainsi que son PLU afin de connaitre les règles encadrant le processus de changement d’usage.

Le champ d’application de cette règlementation

Paris, Bordeaux, Lyon, Marseille, Nice, Lille, Montpellier, Nantes, Rennes, Strasbourg et Toulouse

11 communes de plus de 200.000 habitants, possédant toutes leur propre PLU et leur propre Règlement Municipal, prévoyant des règles de contrôle spécifiques, articulées en fonction des enjeux de mixité sociale et d’aménagement du territoire.

A Paris(ainsi qu’au sein des communes composant la première couronne), la règlementation ne cesse d’évoluer et il est donc essentiel de se référer aux orientations et textes juridiques actualisés, afin d’effectuer le nécessaire auprès les autorités compétentes

• La procédure de changement d’usage

 En dehors des communes précitées et dans la plupart des cas, un changement d’usage peut être opéré sans contraintes.

 En revanche, dès lors que l’on entre dans le périmètre du champ d’application sus-indiqué, il est primordial de réunir certaines conditions, sous peine de se voir appliquer des sanctions civile et pénales.

Comment changer l’usage d’un bien ?

Il existe 3 types de changements d’usage :

✍︎ Le changement d’usage à titre personnel (temporaire et non cessible). Cette autorisation est délivrée en considération de la personne qui en fait la demande, de son activité professionnelle et s’éteint au départ du bénéficiaire)

✍︎ Le changement d’usage à caractère réel, avec compensation (attachée au bien immobilier objet de la transformation)

✍︎ Le changement d’usage mixte, sans compensation. Cette autorisation est délivrée au demandeur qui souhaite exercer une activité professionnelle ou commerciale au sein d’une partie de sa résidence principale.

Bien que ces autorisations requièrent toutes l’avis du Maire, certaines nécessitent d’entamer une démarche plus ou moins contraignante en vue d’obtenir une autorisation préalable à cette transformation.

Les changements d’usage dispensés d’autorisation préalable

-       L’exercice d’une activité commerciale ou professionnelle au sein d’une partie de la résidence principale (sous réserve du respect de certaines conditions, notamment l’absence de clientèle & marchandises etc.)

-       Le cas particulier du Rez-de-chaussée ;

-       Le cas de la location de courte durée au profit d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et dans la limite de 120 jours/an au sein de la résidence principale.

Il convient de préciser que l’ensemble de ces hypothèses ne sont envisageables qu’en l’absence de contre-indications au Règlement de copropriété (lorsque que le local objet du changement d’usage se trouve concerné) ou des termes spécifiés au sein d’un éventuel Bail en cours.

Les changements d’usage soumis à autorisation préalable (compensation requise)

 Il s’agit là des autorisations dites “à caractère réel”, en ce qu’elles sont attachées au bien immobilier.

La délivrance de cette autorisation vient valoriser l’actif existant(prise en compte d’une rentabilité future) mais nécessite une compensation en nature, ce qui complexifie considérablement la nature de l’opération. 

• La COMPENSATION, QU’EST CE QUE C’EST?

Concrètement, cela signifie que lorsque l’on souhaite modifier l’usage de son logement, il convient de « compenser » la pénurie d’habitat créee en obtenant la « commercialité » requise et ce dans une proportion prédéfinie, en fonction :

☞ du secteur où se trouve le bien,

☞ de la qualité du Cédant

☞ du projet immobilier envisagé, dans sa globalité.

Exemple : Un propriétaire qui souhaite changer l’usage définitivement de son logement en bureau, doit concomitamment transformer des locaux à usage “autre que l’habitation” en logement.

Deux possibilités s’offrent à lui :

• Acheter la commercialité auprès d’un propriétaire d’un bien à usage “autre que l’habitation”, souhaitant réaliser l’opération inverse de la sienne;

• Proposer en compensation la commercialité attachée à un bien dont il est également propriétaire et le transformer en logement.

 La valeur de cette commercialité n’est pas règlementairement fixée et varie selon la ville, voire les arrondissements.

A Paris, la compensation requise par la Mairie pour valider une demande changement d’usage, diffère en fonction du secteur et du projet :

• Le secteur de compensation renforcée dit “simple”

  Dans ces arrondissements, pour transformer 1m2 d’habitation, il convient d’apporter en compensation 2m2 de commercialité au sein du secteur concerné.

• Le secteur de compensation renforcée dit “contraignant”

  Dans ces arrondissements, pour transformer 1m2 d’habitation, il convient que d’apporter en compensation 2m2 de commercialité; la contrainte étant que celle-ci doit provenir à minima pour moitié de l’arrondissement concerné; le surplus pouvant se trouver au sein du SCR plus largement.

• Le secteur de compensation renforcée de l’hyper-centre parisien

  Cette nouvelle délimitation concerne uniquement les opérations de transformation de logements en hébergement hôteliers et touristiques (Type Airbnb). Dans ces arrondissements, il convient d’apporter non pas le double mais le triple de la commercialité pour obtenir l’autorisation de changer l’usage du bien.

• En dehors du secteur de compensation renforcé

  La transformation d’1m2 de logement nécessite d’apporter l’équivalent (1m2) de commercialité.

Ce dispositif a notamment été mis en place dans les villes de Bordeaux et Marseille dès lors qu’un propriétaire envisage de transformer son logement en hébergement hôtelier et touristique (type Airbnb) ou qu’il dépasse simplement le seuil des 120 jours/an de location de courtes durées.

Comment changer la destination d’un bien ?

Le changement d’usage d’un local est à distinguer du changement de destination d’un immeuble.

Si l’affectation d’un local est régie par les dispositions du CCH, le changement de destination est encadré par les dispositions du Code de l’Urbanisme, et porte sur la modification de ce pour quoi l’immeuble a été construit en premier lieu.

Deux notions donc distinctes mais étroitement liées.

La notion de destination permet de catégoriser les zones. Avant la réforme de 2016, il existait 9 destinations. Mais dans un souci de simplification des démarches de changements destinations (et non d’usage) la notion de sous destination à été créée, mettant en place 20 sous catégories.

Depuis le Décret n°2020-78 en date du 31 Janvier 2020, le nombre de sous destinations est passé de 20 à 21, l’ajout portant sur la distinction des différents types d’hébergements hôteliers et touristiques.

En théorie, la seule démarche de demande de changement de destination nécessite l’obtention d’une autorisation d’urbanisme (et plus précisément la non-opposition au Permis de construire ou Déclaration préalable avec ou sans travaux).

 En pratique et selon le projet envisagé, cette notion de changement de destination peut se voir mêlée à une démarche parallèle de demande de changement d’usage.

• sanctions

Si l’obtention de certaines compensations peuvent s’avérer complexes à

▸ Nullité́ de l’acte de cession de commercialité ;

▸ Sanction civile : amende d’un montant de 50 000 € par local transformé ;

▸ Remise en état des lieux sous astreinte judiciaire pouvant aller jusqu’à 5000 € ;

▸ Sanctions pénales : un an d’emprisonnement et/ou 80 000 € d’amende.

EXA IMMO vous accompagne dans vos démarches de changement d’usage et de destination et vous conseille sur les montages appropriés à votre projet.